乡镇小城镇综合体作为一种全新的商业业态，是指在乡镇、街道一级行政单位所在地，充分借助交通便利、人群聚集的区域优势，打造集居住、购物、餐饮、文化、休闲、娱乐等多项功能于一体的一站式商业中心。2015年12月20日召开的中央城市工作会议，提出了“五个统筹”的城市发展理念，指出“要科学规划城市空间布局，实现紧凑集约、高效绿色发展。”建设乡镇小城镇综合体，其实质是生态集约高效、宜居宜业可持续，它与中央城市工作会议精神一脉相承，既是推进新型城镇化的必然趋势，也是实现城乡一体化的必然选择。

　　七星街镇位于涟源东北部，素有“梅山门户”之称。全镇辖58个村、2个社区，总人口8.6万，城镇规划面积4.8平方公里，城区人口近3万。近年来，七星街镇党委政府立足镇情，创新思路，着力打造洪源商贸城小城镇综合体，作出了大胆尝试和有益探索。

　　一、七星街镇洪源商贸城小城镇综合体建设情况

　　洪源商贸城小城镇综合体地处七星街镇原洪源半边街，规划用地面积19160平方米，总建筑面积46269平方米，停车位300余个，是娄底、涟源两级政府重点招商引资项目，由涟商企业郴州新天地房地产开发有限公司投资1.2亿元进行开发建设。

　　建设思路。坚持整体招商，集中开发模式，高起点规划，高标准建设。一是盘活闲置资源，积极争取原洪源机械厂破产改制剩余资产的接管和使用；二是整合产业资源，将康麓生物、天星岭石艺、兴宏泰粮油加工等项目布局在综合体周边，进一步融合全镇的人流、物流、资金流，形成核心商业圈；三是建设管理双管齐下，利用华雷线改造契机，完善道路交通等基础设施，并加大周边秩序整顿，提升建成后服务管理水平。

　　功能定位。按“三街三市”构建千米商街，采用“楼上居家、楼下经商”综合商居模式。经营品种包括高端百货、农特产品、电子数码、建材产品等等，能满足本地群众以及外来人群“食宿游购娱”各项需求。引入村镇电商平台，实现本地特色农副产品网上销售与网下实体相结合，大打“体验式”营销牌，力求打造成省内一流的新型小城镇商贸综合体。

　　发展优势。交通便利，人流密集，周边常住人口上万人，商贸物流历来比较发达，商业气息深厚，村民来此购物已形成传统和习惯。洪源商贸城小城镇综合体的建成，能促进七星镇区与洪源街区的有效融合，提高居民生活品质，带动镇村消费增长，改善镇域经济结构。目前，该项目已施工至主体三层，元旦开盘当日，销售门面近100个，合同金额超3000万元。

　　二、小城镇综合体建设中存在的问题

　　在小城镇综合体实施规划建设的过程中，主要存在有三类问题：观念落后、硬件制约、发展瓶颈。

　　一是观念落后的问题。小城镇综合体规划建设论证初期，在开发模式和建设规模问题上，一些同志局限于旧有思维，对形势发展、全局利益认识不足，认为集中开发土地收入减少，主张划分为单宗土地出让，由户主自行建设，政府既赚钱，又省事，在做大做强做优上有较大的认识局限和行为惯性。在实施推进过程中，一些同志只注重于眼前利益，排斥新生事物。如洪源商贸城所处的位置原是七星街镇的商业旺地，需拆迁47个旧门面，搬迁安置6家小型企业，138个住户，群众思想复杂，矛盾较多，处理化解难度大。

　　二是硬件制约的问题。可用土地资源缺乏。乡镇小城镇开发建设用地存量小，用地指标难争取，项目用地难落实。比如，洪源机械厂改制后的有关资产，七星街镇人民政府历经多年努力，才于2015年争取到管理使用权。基础配套设施滞后。交通、水电、管网等基础设施不全或落后，严重制约项目的引进和发展。以洪源商贸城为例，虎溪三角坪至洪源商贸城的公路尽管已升级改造，但由于人流车辆密集，道路狭窄，导致交通经常阻塞；洪源医院至洪源社区招待所道路还是上世纪60年代修建的机耕路，坡陡路弯无法正常通行。

　　三是发展瓶颈的问题。招商引资难度大。当前乡镇财政困难，难以实施大规模的开发建设，同时乡镇小城镇开发建设融资渠道狭窄，难以吸引大的投资商参与。老百姓对引进企业设阻力，提过分要求，环境优化压力巨大，很多企业望而却步。审批手续繁琐。小城镇开发建设涉及规划、国土、发改、住建、环保、消防等行政审批事项，审批程序复杂，耗时、耗力，手续繁琐。银行按揭贷款门槛过高。我市所有银行对乡镇小城镇开发项目不做房地产开发项目贷款，有的按揭贷款都不做，能够做按揭贷款的银行，商业首付款要50%，住房首付款要40%，并且商业按揭额度只能用到30%，严重制约了项目的正常销售及资金回笼，无形阻碍了项目的有序发展。

　　三、加快推进我市乡镇小城镇综合体建设的建议

　　我市大部分建制镇规模较大、人口较多，辐射范围较广，且各具地域特色。随着经济社会的发展，选择回乡居家创业的民众越来越多，群众的消费观念越来越时尚，消费水平越来越高，蕴藏着巨大的消费潜力，乡镇小城镇综合体建设发展空间广阔。为加快我市乡镇小城镇综合体建设，结合洪源商贸城的具体建设实践，特提出如下建议：

　　科学整合资源。整合土地资源，市委政府对一些破产改制企业的闲置土地，能放则放，尽量交给地方政府，乡镇要做好闲置土地开发利用这篇文章，实现土地收益最大化。整合产业资源，在综合体周边大力发展农业、商业、生态旅游项目，形成产业支撑，突破有城无市、有市无人困境。

　　积极优化环境。对外要优化招商环境，通过全面落实涟商回归战略，以诚招商，以情招商，以更优的政策，更优的服务，让更多的家乡企业家回乡创业。要拓宽融资渠道，吸引民间资本和有实力的企业参与综合体建设。对内要优化政务环境，通过进一步简政放权，优化审批办理流程，在审批、建设、税费征收方面等开辟绿色通道，能快则快，特事特办，让企业引得进，留得住，既能落地生根，又能开花结果，为涟源的经济社会发展注入全新活力。

　　加大扶持力度。坚持规划引领和示范带动，出台具体实施意见，在项目、资金、政策等方面给予大力支持。一是建立乡镇小城镇综合体建设奖励基金，加大乡镇建设投入，鼓励乡镇大胆建设。二是充分整合农贸市场建设、独立工矿区改造、小城镇建设等项目资金，完善水、电、路、气等基础配套。三是降低按揭贷款准入门槛，大力发展电商农业，打造乡镇创业创新孵化基地。四是积极协调银行、电信、邮政等行业入驻综合体，并将小城镇综合体内的商业房产纳入易地扶贫搬迁项目的集中安置。