城区私房建设直接关系到群众的切身利益，关系到经济社会的发展稳定，影响城市品位的提升。目前，我市中心城区私房建设问题日益凸显，应引起各级领导、社会各界的高度重视。

　　一、 城区私房建设的现状令人堪忧

　　1.私房建设多。近年来，我市中心城区私房建设呈蔓延之势，据市规划局统计，自2003年起至今，城市规划区内共审批私房总户数为2300户，总用地面积为250000余平米，建筑面积为124万平米，其主要建设类型有新建、加建改建、老房翻新与翻新扩建。从调研走访的统计来看，今后三年内，城区私房建设需求仍然迫切，要求建房的多达2600户以上。“乱”在两个方面：一是“一户多基”。少部分人利用政策漏洞，一户拥有两个甚至多个宅基地；二是建筑乱。无论从娄新高速石马山联络线还是娄底大道胡家坝联络线入城区，所见均是私房。

　　2.违法建设多。城区百姓中流传一句话：“没有起不上的房”。未批先建、少批多建、违章建筑、违法建设随处可见，控违拆违已成为当前城区工作的一块难啃的骨头。据统计，近十年全市共查处违法私房建设1592户，违法面积144000余平米。

　　3.私房质量差。私房建设实际上都是自己设计、自己施工。对建筑的设计、材质无法达成统一，即使在同一区域建房，差别也很大，外墙色彩光怪陆离。

　　4.配套设施差。道路、给水、排污、电力、绿化缺乏规划布置，配套性和共享性差。

　　二、造成这种现状的原因分析

　　1.现实居住的需要。主要在三个方面：一是人口与户数的自然增加导致私房需求增加。二是老房翻新的较多。老城区住宅破旧老化，不得不翻新。三是住房标准普遍提高。

　　2.自身利益考虑。自身利益包括自身保障和追逐利润两方面。自身保障，一是算经济账。在城区购置一套商品房的资金可以自己建一栋房。二是算收益账。(1)将住房出租获利。据调查统计，在中心城区26个(村)社区中，有2232户有住房出租。特别是在涟源一中等位置较好地段的学区房，一栋五、六层的住房可出租几万元。(2)非法售卖住房获利。部分居民建好房后进行非法销售，一栋几百平米的住房可赚几十万元。(3)从违法建设中获利。对于违法建设，很难拆除到位，只要付出较小的违法成本就能赚取较大利润，这在征地拆迁时获利尤为突出。因而，私房的违法建设屡禁不止、禁而不绝。

　　3.私房管理体制相对松散。现行的私房建设管理体制比较松散，给私房建设户以可乘之机。一是户籍分户管理较为宽松，一个家庭，分出两三个户是常事。外来人口迁入落户也较容易，经调查统计26个(村)社区外来迁入户数就达3723户。二是政策滞后，虽然有“一宅一户”的法规约束，但对此控制的详细性操作办法却不多。现在我市没有一个关于私房建设的规范性文件来规范私房的建设行为，审批的自由裁量权较大。

　　4.历史遗留问题多。主要是过去重点建设项目遗留下来的移民户，以及因兑地安置移民而享受移民户待遇的群众。如娄涟公路1997年征地拆迁建设近20年移民户政策未落实，建中、胡家等村都有此现象。

　　三、无节制的私房建设危害极大

　　1.影响城市总体规划的顺利实施。城市总体规划与控制性详细规划，对居住用地指标及分区有一个明确的规定，私房建设由于缺乏规划指导或不服从规划管理，随意建设，擅自改变用地性质、挤占规划道路红线等，侵占其他用地，直接影响总体规划对城市建设用地的有效控制，不能按要求形成功能明确的城市区划范围，从而影响城市总体规划的实施。

　　2.浪费城市建设用地、挤占了城市发展空间。据调查，2003年10月至2012年9月的九年，私房建设户数为1500余户，用地面积为162000平米，建筑面积486000平米，居住人数约为4050人，人均用地面积40平米，人均居住建筑面积120平米。2013年10月至2014年，私房建设户数约800户，用地面积为96000平方米，建筑面积345600平米，可供居住人数约4000人，人均用地面积24平米，人均居住建筑面积86平米。而同期住宅小区用地面积为1226996平米，建筑面积3067490平米，可供居住25562户，居住人数约89468人，人均用地面积13平米，人均居住建筑面积34平米。对比分析可知，私房建设人均居住建筑面积相对偏高，浪费城市建设用地现象比较严重。其主要原因是私房建设用地不规范，致使部分边角余地因权属问题无法利用，难以节约集约用地。

　　3.增加政府建设成本。根据现有征地拆迁政策，政府每拆迁一栋房屋少则百万元，多则几百万元，尽管违法建筑在法律上不予补偿，但在实际征地工作中，往往会根据实情予以补偿，这么样的一栋违法建筑政府就要多付出几十、上百万的成本，所有数字叠加起来就会增加上千万元甚至上亿元的资金。

　　4.影响城市品位，破坏人居环境。一是城区私房建设高度参差不齐，立面装饰五花八门，屋顶平坡各异，朝向各取所需，严重影响城市品位。二是私房建设多是见缝插针，建筑密度过大，公共空间缺失，通风采光等受到较大影响，甚至连消防通道都难保障，消防隐患大，人居环境差。

　　5.影响社会和谐稳定。私房建设一般都是左邻右舍，最容易引起相邻权益纠纷。近年来，处理因私房建设产生的信访矛盾明显增多，80%的信访案件是私房之间、私房与房地产开发引起的邻里权益纠纷，由此引发的打架斗殴也不在少数。另外，违建私房在征地拆迁过程中因补偿引发的矛盾和在政府强制拆除中引发的上访更是严重影响社会的和谐稳定。

　　6.阻碍房地产业健康发展。一是私房建设的过多过滥，浪费城市建设用地，使大规模房地产开发难以形成，在旧城改造中尤其如此。二是房地产“黑开发”(即默许小产权房开发)、非法私房买卖严重扰乱房地产市场。

　　综上，无序的私房建设已严重影响我市经济、社会、环境、城镇化的发展，依法推进私房建设与管理，规范中心城区私房建设显得尤为重要。

　　四、规范私房建设、进行法治化管理的对策和建议

　　蓝田城区私房建设必须统筹规划、分类管理、严格控制、依法推进。

　　1.统筹规划。由市人民政府牵头，组织住建、国土、规划、房产、环保等职能部门，邀请城市规划的专家组根据我市城市规划区的现状，重新设计我市城市发展总体规划，做到科学合理布局。

　　2.分类管理。私房建设实行分级控制区制度，分一级、二级、三级。一级控制区应包括蓝田中心城区和待开发利用的区域。如城市主干道控制范围内、城市规划道路控制范围内。该区域内不得申请新建、扩建、改建和加层，只可申请危房维修；二级控制区应包括城市的近郊区。该区域不得申请新建，但在符合规划的要求下，可以申请危房按原产权面积翻改建，人均建筑面积不得超过30m²，不得扩大其宅基地面积。三级控制区为以上两级控制区域外的范围，该区域可以申请新建、扩建、改建和加层。

　　3.严格控制

　　(1)严格落实一户一宅制度。建房户必须做出书面承诺，即批准新建或翻建住宅后，其旧宅及附属设施应自行拆除，旧宅基地及附属设施用地退交(村)社区居委会或村集体经济组织统一安排使用，在政府进行征收时，也不得进行人口安置补偿。

　　(2)严格规定建房资格。①新批建房：年龄达到法定婚龄且小于六十周岁的；在本集体经济组织的无房户；原有宅基地和住房面积未达到规定面积标准(人均居住面积未达到30平方米)或不能够满足分户需要的；未将已有住房出租、出卖或以其他形式非法转让宅基地或将住宅改做他用的；户口在本集体经济组织或户口迁入本集体经济组织拥有集体土地承包权的；与父母分户建房但父母身边有其他子女的；夫妻双方未在同一集体经济组织但配偶未在其集体经济组织中拥有宅基地的；政府未进行拆迁并货币补偿的；宅基地符合城市各类规划的。②老房翻新：在本集体经济组织只有一处住宅，符合一户一宅政策的；年龄达到法定婚龄且小于七十周岁的；经市房地产管理部门鉴定达到D级危房等级的；没有住房出售出租、未享受过政策性住房(如安置房、经济适用房、福利房等等)的；符合城市各类规划的；未被市人民政府列入近期规划建设区域及老城区成片改造范围的。

　　(3)严格控制用地标准。①新批：按户结合人口计算。统一建设的居民点内，每户住宅占地面积为80平方米，每户家庭成员超过3人的，每增加1人增加10平方米，但每户最多不超过130平方米；非统一建设的住宅集中区内，面积可适当放宽，但每户占用耕地不得超过130平方米，荒地或空坪不得超过150平方米。②老房翻新：每户老宅基地面积不足130平方米的，结合用地现状、周边用地、实际人口情况综合考虑，按新批用地标准对待，但最多不能超过130平方米；老房宅基地面积超过130平方米的，结合实际户籍人口考虑，但最多不能超过150平方米。

　　4.依法推进。一是有法可依，有法必依。根据《中华人民共和国土地管理法》、《规划法》、等相关城市建设的法律法规，尽快制定出台《涟源市城市规划建设用地范围内私房建设管理实施办法》。该办法是今后城区私房建设的准则，任何单位、个人不得违背。二是严格执法、违法必究。各职能部门特别是国土、规划、住建等部门按照《我市城市规划建设用地范围内私房建设管理实施办法》规定的职责范围依法履行自己的职责，从审批到监督、管理，各个环节、各个部门依法处理，各负其责，任何单位和个人不得超越职权，做到责、权、利明确；否则依法严厉追责。三是市人民政府授权市控违办依法监督执行，各乡镇、办事处，各(村)社区积极配合、支持。任何个人违法建设，依法打击处理到位。

　　发言人工作单位和职务

蓝田街道办事处政协联工委主任                                                                               党派 中共

　　界别 农业